Недвижимость. Как купить квартиру и избежать проблем

Покупка собственной квартиры – мечта каждого. Но в стремлении заполучить собственные квадратные метры поскорее, многие пренебрегают элементарными правилами и остаются без недвижимости, а в самом худшем случае – и без денег.

Риски.
Очень часто сами хозяева квартир становятся причиной несостоявшихся сделок. Им могут подвернуться более богатые покупатели, или же они могут просто передумать продавать жилье. Еще одна причина – сама квартира или же документы, связанные с ней. Особо внимательными нужно быть, если квартира перешла владельцам по наследству, или же если она продается по копиям документов. Покупка недвижимости, которая перешла в собственность по наследству, находится в особой зоне риска. Сделка может быть аннулирована, если какой-нибудь объявившийся наследник докажет свое право на долю. Опытные юристы смогут помочь решить эту проблему, но готовы ли вы платить за это немалые деньги.

Отдельное внимание – детям. Обязательно нужно убедиться, не зарегистрированы ли в приобретаемой квартире несовершеннолетние. Если таковой факт имеется, потребуется согласие опекунского совета. Без этого регистрация нотариусом договора купли-продажи невозможна.

Сделка может быть аннулирована, если в квартире прописан человек, находящийся в доме престарелых или тюрьме. Это легко выяснить, если навести справки в ЖЭКе, сотрудники за отдельное вознаграждение не прочь предоставить информацию о всех прописанных в квартире людях. Это проверенный вариант, но можно и подождать, пока владелец предоставит справку о всех прописанных людях.

Также при покупке недвижимости важно знать, что один из супругов не может продать квартиру без присутствия или нотариально заверенного согласия второго. Это является обязательным, если супруги находятся в разводе, а квартира была приобретена во времена их совместной семейной жизни.

Есть еще несколько рискованных ситуаций, которые могут повлечь аннуляцию сделки купли-продажи. Среди них – установление факта того, что хозяин квартиры является алкоголиком, наркоманом или психически нездоровым. Обязательно пообщайтесь с самим продавцом квартиры перед самим заключением договора. Если его адекватность вызывает у вас даже малейшие сомнения, с покупкой лучше повременить. А если квартира уж очень приглянулась, а ее владелец доверия не вызывает, лучше попросить справку о его психическом состоянии.

Гарантии.
Покупателю, который не является юристом, проверить подлинность всех документов на квартиру будет сложно. Эту работу лучше доверить профессионалам. Обезопасить себя можно путем заключения договора о сотрудничестве с агентством по недвижимости. В договоре должны быть очень тщательно прописаны все права и обязанности сторон, сроки выполнения всех обязательств, штрафные санкции, которые будут применяться к нарушителям. Договориться с риелтором можно и в устной форме. Однако, гарантии того, что посредник будет реально защищать интересы покупателя, отсутствуют. За отдельную плату со стороны продавца риелтор может не обратить внимания на некоторые юридические неточности или недочеты, так что лучше не рисковать.

На сегодняшний день на рынке функционирует огромное количество агентств по недвижимости. Тем не менее, найти хорошего брокера – целая проблема. Тут нужно посоветоваться с друзьями и знакомыми. Если у них есть опыт в этой сфере, их советы могут быть очень полезными в поиске.

Очень важным моментом в процедуре приобретения квартиры является заключение предварительного договора и передача продавцу задатка. В самом договоре должен быть указан срок, до которого стороны обязуются заключить сделку купли-продажи недвижимости. Покупатель дает задаток и тем самым подтверждает свои намерения. Сам задаток обычно составляет 3-5 % от общей стоимости квартиры. Если покупатель становится причиной срыва сделки, продавец оставляет задаток у себя, если же продавец срывает сделку, покупатель получает свой задаток, увеличенный вдвое.

Впрочем, практика показывает, что так происходит не всегда. Владельцы квартир передумывают по самым разным причинам, задаток возвращается, а неустойка не уплачивается. Предварительный договор должен быть письменно оформлен и заверен у нотариуса. Но услуги нотариуса требуют дополнительных затрат, как денег так и времени. Поэтому зачастую такой договор подписывается только в присутствии посредников покупателя и продавца.

Итак, подведем итоги. Для того, чтобы избежать проблем при покупке квартиры следует:

Проблема: владелец квартиры передумал ее продавать.
Заключите предварительный договор с последующим его оформлением у нотариуса, оцените психическое состояние продавца и адекватность его представителя (задавайте больше вопросов, например, о причинах продажи).

Проблема: владелец не является единственным собственником квартиры.
Получите согласие на сделку купли-продажи всех собственников квартиры (личное или нотариально заверенное), получить согласие супруга(и) хозяина (личное или нотариально заверенное).

Проблема: в квартире прописаны дети.
Получите у владельца квартиры согласие комиссии по опеке на выписку детей.

Проблема: отсутствие или сомнительность каких-либо документов
Не давайте задаток и не заключайте сделку, пока ситуация не будет исправлена.

Проблема: продажа жилья по доверенности
Убедитесь в том, что во время заключения сделки доверенность имеет силу. Идеальный вариант – присутствие владельца квартиры в момент заключения сделки.

Проблема: права покупателей не отстаиваются его представителем.
В договоре с агентством по недвижимости необходимо прописать все права и обязанности сторон, а также санкции за его несоблюдение. Выбирайте брокера по рекомендациям.

Проблема: продавец оказался психически нездоровым, наркоманом, алкоголиком
При малейших подозрениях пообщайтесь с соседями, наведите справки в соответствующих инстанциях. В некоторых случаях есть смысл потребовать у продавца справку из псих- или наркодиспансера.